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よくあるお悩みご相談

これから賃貸経営を始める際に、知っておくと役に立つ情報をまとめています。

初めての土地活用

何から始めればいい?

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相続について

相続対策って?相続問題の解決ってどうするの?

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固定資産税・都市計画税

税金がかかって大変

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敷地問題

変形地・狭小地
何か活用できる?

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入居・募集

空室が出始めた。どうしたらいい?

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その他のご質問

その他よくある質問はこちら

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初めての土地活用

1. 土地活用の進め方

土地活用の進め方
  • 財産診断

    ご所有の資産を総合的に分析し、どこにどんな規模の活用をすべきか診断します。

  • 土地の診断

    建築予定地の調査を行い、どんなものが建てられるのか診断します。

  • 企画・立案

    敷地形状や周辺状況、お客様のご要望にあわせたプランニングを行い、ご提案させて頂きます。

  • 活用法の決定

    最適な活用方法を決定します。

2. 各活用のメリット・デメリット

賃貸住宅は複数世帯なので、空室が出ても収入がゼロになるものではありません。リスクが小さいローリスク・ローリターンの安定した経営ができます。また、多少の家賃の変動はあっても急に大きく下落するものではありません。駅が遠いなど立地によっては賃貸住宅が不向きの場合もありますのでそういった立地には「ペットケアマンション」や「サービス付高齢者向け住宅」が適しています。テナントでは家賃収入は大きいですが、空いてしまうと収入がゼロになるリスクがあります。立地は幹線道路沿いや駅前などが好立地とされ、住宅街などでは業態によってはテナントは難しいといえます。

  収益性 節税効果 初期投資 立地基準 リスク
賃貸住宅
テナント

相続について

相続税の非課税枠は現行法で「基礎控除3000万+600万×法定相続人の数」となっています。これは相続財産が3600万以上あると相続税課税の対象となる可能性があるということです。予期せぬ事態で被相続人が亡くなり、相続人の方々が何百万、何千万という相続税を納税しなければならないという事態になることもあります。ではそうならないために事前に何をしておくべきなのでしょうか。

1. 所有資産の価値を把握しておく

土地・建物・・・市区町村より送られる固定資産税納付書に課税対象価格が記載されています。これはあくまで固定資産税、都市計画税のための価格ですが、おおよそその1割〜2割増しの価格が相続上の評価となります。(土地)

その数字を参考にご所有の土地、建物の財産価値を把握しておきましょう。

2. 把握した資産内容を分析する

相続税は累進課税です。資産の大小で税率が変動します。また、各種軽減措置もありますので、ご相談下さい。

3. 分析した結果に基づき、家族の意向とあわせて対策を立てる

生前に資産額と同額以上の債務を持つことで相続税を無税にすることも可能ですが、債務も同時に相続人へ相続されます。どの土地を売却して納税にあてるか、どこに建物を建てるか、どの建物を誰が相続するか、などあらかじめ話し合いをしておくことでスムーズに資産継承をすることができます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、土地や建物などを所有していればかかる税金です。市街化区域に所有している場合には、原則として都市計画税も課税されます。3年に1度見直しを実施する固定資産税の「評価額」をもとに「課税標準額」が設定され、そこに「税率」をかけて計算します。

賃貸アパート建築での効果

小規模住宅用地の軽減特例により、住宅用地の固定資産税は200m2まで課税標準が評価額の1/6になります。(賃貸住宅の場合は賃貸住宅の戸数×200m2まで適用)都市計画税の課税標準も1/3に軽減されます。また建物の固定資産税も一定の条件を満たした場合、3年間または5年間軽減されます。

敷地問題

狭小地や間口が狭いなど活用したいがなかなか良い活用方法が見つからない・・。そんなお悩みを持つオーナー様も多くいらっしゃいます。ここでは当社で建築した事例をご紹介します。

ケース1使わなくなった倉庫敷地の活用

使用しなくなった倉庫を解体し、2世帯の賃貸住宅を建築した事例です。「ANNEX M」という商品は間口や奥行きが狭い敷地にもぴったりな商品です。

敷地面積:59.61m2
世帯数:2世帯
間口:11.186m
奥行:5.310〜8.070m

ケース2間口が狭く、奥行きの深い敷地の活用

もともとは駐輪場として活用していた敷地を、事務所移転のために活用。4.5mの間口の細長い敷地がお洒落な事務所併用賃貸住宅に生まれ変わりました。

敷地面積:120.01m2
世帯数:店舗1 1K×1
    事務所1
間口:4.5m
奥行:26.2m

入居・募集

ポラスグループには賃貸管理会社「株式会社中央ビル管理」があります。事業エリア内に21店舗あり、2012年3月20日時点で管理戸数は19,100戸になりました。毎月の家賃明細のお届けや入居募集に関するアドバイス、退室の際の手続きや建物の清掃など、オーナー様に代わって建物の経営管理を行います。きめ細やかなサービスで入居者様とオーナー様の双方のご満足に結び付けます。

その他のご質問

その他にも、ポラスグループのグループ総合力を生かし、賃貸住宅の立退きや土地の買取などもお手伝いすることができます。老朽化したアパートの立退きなどもご相談下さい。立退きから建替え、建物管理までトータルでポラスグループがサポートしたり、土地の買取からアパート建築資金に充てるなどのご提案をすることが可能です。

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土地活用やアパート・マンション建築の相談は専門家へ

土地活用は数十年にわたる長期の投資です。まずアパートやマンションを建築すること自体も重大な決断です。
しかし本当に重要な課題は、物件が完成したあとに安定した収益を維持していくことでしょう。土地活用を検討する際は、入居・空室状態の管理や賃貸額の調整、投資額を回収するまでの期間想定など、さまざまな要素を長期間にわたって考慮する必要があります。

また、周辺の競合マンションなどの建築状況や金利・土地価格の変動、税制の改正、老朽化に伴う修繕費用の発生、入退去時のトラブルといったリスクにも注意しなければなりません。
想定が甘かったために、アパートやマンションの経営に失敗した、後悔したというオーナー様が多数いらっしゃることも事実です。土地の活用・経営を成功させるには、幅広いマーケティングの視野や経験に基づく専門的な知識、そして大きな労力が必要です。失敗を避けるためにも、土地活用をお考えの際はプロのアドバイザーまでご相談されることをおすすめいたします。

ポラスグランテックは、物件の周辺地域の市場規模、収益の確実性などを、専門的見地と長年蓄積したノウハウで分析。オーナー様が資産を有意義に活用できるよう、全力でサポートいたします。

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