アパートマンション経営Q&A
初めての土地活用について
アパート建築はどんなメリットがあるの？
1、高い節税効果
アパートやマンションを建てると、土地に対する固定資産税が更地にしておくのと比べて最大1/6に減額されます。また、建物に対する固定資産税も以下の要件を満たした場合3年間（耐火構造の場合5年間）1/2に軽減されるため、低い金額に抑えられます。（居住用部分が総床面積の50％以上であることと、戸建以外の貸家の場合、居住用として独立的に区画された一の部分で床面積が40m2以上280m2以下のものを有すること）この他にも、賃貸住宅を建築すると貸家建付地として相続税評価額が軽減されたり、借入をした場合は相続財産からローンの残高が控除され、相続税の軽減にも効果があります。
2、長期安定経営
アパート経営は景気の変動が大きく家賃に響くということはあまり無く、長期間安定して収入を得られる活用方法といえます。借入もアパートの家賃収入から払うことができますし、将来の年金として建築される方もいます。
3、経営のわずらわしさがない
アパート・マンションの入居募集や管理など、専門に行っている会社がたくさんあります。賃貸経営の初心者でも自分で経営するわずらわしさがありません。信頼のおける管理会社を見つけることも大事になるでしょう。
何からはじめたらいい？
まずはご自分の所有している資産を把握してみましょう。どこに何の目的で建築するのかご家族で話し合うことも大切です。資産の分析やどんな建物がいいのかは私達専門家にお任せ下さい。
空室がでて大変じゃないの？
空室のリスクを気にされる方もいます。ですが、賃貸住宅の場合は空室がでても収入がゼロになってしまうわけではありませんので他の事業と比べて安定していると考えられます。プランニングの段階できちんと周辺状況を把握して競争力の高い賃貸住宅を建築することが大切です。
相続に関して
賃貸住宅の建築で相続税は減る？
アパート建築をした敷地は、貸家建付地として以下の計算式のように計算され、評価が下がります。賃貸住宅を建てて賃貸すると、借家権が発生しますので、その分評価を下げましょうというものです。
土地の評価額－（土地の評価額×借地権割合×借家権割合）
また、小規模宅地等の特例により、200m2までを評価額の50％に減額することができます。ただし、自宅など他に有利な土地があれば（自宅であれば240m2まで80％減額）、そちらから適用します。
建物については、原則として固定資産税評価額によって評価されます。
アパートの価額はその評価額から借家権割合（一部地域を除き30％）を減額した金額になります。さらに、アパートを建設時に発生するローンの債務は、課税遺産総額から差し引くことができるため、相続税を軽減できるといえます。
相続時精算課税制度ってどんな制度？
相続時精算課税制度とは、生前贈与をしやすくするために導入されたもので、相続税と贈与税が一体化された制度です。 非課税枠2500万円があり、それを超えた分に一律20％の税率をかけ贈与税を支払います。60歳以上の親から20歳以上の子への贈与が対象となり、相続時に贈与財産と相続財産を合算し相続税を決定するものです。 贈与税を払わなくて良いというものではなく、相続時にまとめて支払うということになります。
相続税の申告時期と納税時期は？
相続税の申告書の提出および納税の期限は、相続開始を知った日（非相続人が亡くなった日）の翌日から10ヶ月以内で、被相続人が死亡したときの住所地を所轄する税務署に相続税の申告書を提出します。この10ヶ月以内に遺産分割協議がまとまらなければ、法定相続分にしたがって遺産分割をしたとしてとりあえず各相続人が相続税を支払い、正式に遺産分割が終わった後に過不足を精算することもあります。
固定資産税・贈与税に関して
固定資産税の計算方法は？
固定資産税は地方税で、1月1日現在の不動産の所有者に対して課税される税金です。税額は課税標準額に1.4％を乗じた額になります。課税標準とは固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額になります。
贈与税の申告と納税時期は？
贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日の間に贈与を受けた人の所在地の税務署に贈与税の申告書を提出し、納税します。
贈与税の配偶者控除の特例とはなんですか？
婚姻期間が20年以上である夫婦間の贈与の場合特例があります。夫婦間での居住用の不動産や居住用不動産購入資金の贈与のみに認められ、2000万までは贈与税がかからない制度です。
敷地に関して
日当たりが悪い土地を所有していますがどんな商品がありますか？
当社のアネックスMやソレアードは日当たりにも配慮した商品です。アネックスMはメゾネットタイプで1階を水周り、2階を居室とし、屋根のトップライトからも日当たりを確保できるようになっています。
ソレアードはメゾネットタイプで2階にリビングを配置しています。1階の日当たりが確保できない場合、このようなメゾネットタイプにすれば日当たりで1階の入居に苦労することはあまりないでしょう。
間口が７ｍの敷地がありますが、建てられますか？
建築条件や条例などにもよりますが、当社のフリープラン商品なら敷地に合わせたプランニングが可能です。実際に、間口７ｍ以下の敷地でも重量鉄骨造マンションや木造のアパートを建築した例も数多くございます。
駅から遠い土地ですが、入居者は決まるのでしょうか？
賃貸住宅は駅から近いなどの立地条件で選ばれがちですが、周辺状況に合わせたプランニングや付加価値をプラスすれば大丈夫でしょう。周辺にある施設（学校や会社、商業施設）をよく調査し、そのエリアに住むであろうターゲットを明確にしてプランニングします。ペットケア付きのマンションや、高齢者向け賃貸住宅、戸建賃貸なども遠隔地に向いています。
入居募集に関して
管理の種類はどのようなものがありますか？
当社ではポラスグループの賃貸管理会社中央ビル管理が賃貸住宅の入居募集、管理を行っております。
具体的な管理メニュ－は中央ビル管理のホームページをご覧下さい。
中央ビル管理
テナントも探してくれますか？
㈱中央ビル管理にて、強力に募集活動を展開します。
具体的には、現地看板、のぼり旗の設置はもちろん、インターネットに掲載するなど、営業所と法人課の両部署にて募集活動を強力に実施して早期客付けに尽力します。
中央ビル管理
悪質な入居者が入居しないの？
㈱中央ビルにて、創業以来約30年培った豊富なノウハウとデータベースにより、独自の社内審査を実施して、優良入居者様のみご入居いただきます。
また、複数の保証会社を効果的に利用し、入居者の質を維持します。
中央ビル管理
家賃滞納などありませんか？
家賃の滞納のリスクはあります。
オーナー様にご満足いただける賃料保証商品をポラスグループにて研究開発（ポラスアルファ）し、契約時に付保しております。
この商品は、家賃延滞になった時、ポラスアルファから当月保証で入金になりますので、オーナー様のキャッシュフローに影響がなく、万全です。
その他のご質問
立退きはしてくれますか？
ポラスグループの中央ビル管理にて立退きのお手伝いもしております。立退きは個人で行うと時間も労力もかかり、とても難しいものです。専門家にぜひご相談下さい。
改修工事はいつごろ行うべきですか？
築10年～15年くらいを目安として外壁の塗り替えなどを行うことが多いです。ただ同じ材料を使っても、立地や気候などの条件によって改修時期は大きく変わります。私達は無料の現地調査の上、建物の劣化具合を細部まで報告書にまとめ、改修すべき部分、5年後再点検すべき部分等、将来にわたる改修プランをご提案致します。
借地の解決はしてくれますか？
コンサルティングさせて頂き、どのようにすべきかアドバイスさせて頂きます。
専門家のバックアップがありますので、実際に解決するとなれば専門家をご紹介させていただくことも可能です。専門家に解決の依頼をした場合にはコンサルティング料や報酬が発生することになります。
